24.01.14  12:32

Можно ли обменять жилье, приобретенное в ипотеку?

Специалисты считают, что есть только два способа обмена жилья, находящегося в ипотеке. Первый вариант: покупатель гасит оставшийся кредит, а продавцу отдает разницу между стоимостью квартиры и уплаченной им сумой кредита. Второй вариант - это перекредитование, когда покупатель может приобрести недвижимость только в ипотеку, то есть прежнее обременение переходит к новому владельцу.
 Совершить сделку с квартирой, находящейся в залоге, очень сложно. Большинство банков, боясь потерять залоговую недвижимость, не охотно идут на перекредитование. А без их согласия невозможно проведение никаких сделок. Ведь законодательство в основном защищает интересы заемщика, а интересы кредиторов приходится отстаивать им самостоятельно: прописывая в договоре ряд ограничений.  
Если сделка по смене лица, на которое оформлен ипотечный кредит, прошла с согласия кредитора, то новый владелец жилья берет на себя все обязанности, прописанные в договоре ипотеки. Если же, банк не дал свое согласие на подобного рода сделку, то суд признает ее не действительной, а кредитор, в свои очередь, в праве потребовать досрочного погашения кредита или получить залоговое имущество в собственность.
На практике редко встречаются покупатели, желающие приобрести квартиру в залоге, и есть риск продажи по заниженной стоимости.
Есть еще один вариант - перекредитование в другом банке. Здесь есть свои сложности. Новый банк не будет перечислять кредит пока не увидит наличие первоначального взноса, а банк, в котором уже оформлена ипотека, не даст разрешение на продажу, пока не будет уверен в наличии средств, который пойдут на погашение кредита. Поэтому схема заключения такого рода сделок основана на подписании договоров, а затем производятся все финансовые расчеты и регистрация.
Оптимальный вариант обмена жилья, приобретенного в ипотеку, может предложить агентство недвижимости, которое состоит в партнерских отношениях с банком, выдавшим кредит. Оно поможет в поиске покупателя, в сборе необходимых документов, проведет переговоры с банком, дабы получить его согласие на сделку.
Таким образом, теоретически можно обменять жилье, находящееся в залоге, а практически сделать это очень трудно.